财物之城,3300亿元入股城改工程

土地豪赌

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“北改啦!咋个改呀?”在1月15日举行的“2013成都百姓故事会首场巡讲”上,成华区的百姓故事员李阳一登台,就问出了一个全成都人过去一年来都在关注的问题。  在接下来的《曹家巷的龙门阵》中,被喻为成都北城“第一改”的曹家巷社区危旧房搬迁改造的故事被李阳一一道来。在这个老旧社区探索“自治改造”的故事背后,是成都正在全力推进的史上最大的民生工程——“北改”。这个全称为“北部城区老旧城市形态和生产力布局(城市业态)改造工程”总投资将达到3300亿元。作为成都近年来最大的城市改造项目,成都市寄望“北改”工程与位处成都南面的“天府新区”工程南北呼应,力争用5年时间,推动城市形态全面升级,全力推动成都的国际化进程,促进产业链国际化竞争格局的形成。  网络问政  这项工程规划面积达到212平方公里、关涉到成都100多万城北居民生活的“北改”工程源于民间的一则“网络问政”。  “‘北改’是由一篇网贴引发出来的。”成都市“北改办”副主任陈先龙回忆说,2011年11月初,一个取名“江天一色”的网友在成都市政府门户网站“市民话题”栏目内发了一篇大力改善成都城北交通现状的建议。该网友对城北地区交通发展缓慢滞后的原因进行了分析,并就如何破解城北交通落后的困局、消除城北地区交通短板提出了相关建议。这封网络建议书在网上迅速发酵蔓延,引发了众多网友的热议和讨论。  网络热议迅速被相关政府部门整理成文,呈送到成都市委、市政府,并引起新任成都市委书记黄新初的关注。“东穷西贵、南富北乱”,是长期以来成都人对自己所在城市的传统评价。一直以来,成都北部城区是成都建成区形象最差、交通最拥堵、治安最复杂、城区面貌反差最大的区域,同时也是与成都国际化城市定位最不匹配的中心城区。  2011年12月中旬,成都市委十一届九次全会作出了“北改”决策。在这次会议上,成都提出大力实施“五大兴市战略”,打造西部经济核心增长极,而“北改”正作为“立城优城”战略的重要工程以及建设开放型区域中心和国际化城市的重要载体位列其中。此后,成都市高层领导和相关部门针对“北改”进行了密集调研。  2012年2月7日,位处成都金牛区的曹家巷片区一二街坊危旧房自治改造作为城北“第一改”开启,这也宣告成都体量庞大的“北改”工程正式启动。  “北改”一年  据成都市“北改办”人士介绍,总投资约3300亿元的“北改”工程涵括了360个改造项目,涉及基础设施、旧城改造、产业升级和生态人文建设等多个方面,关涉位处城北的金牛、成华和新都3个区。  2012年作为“北改”的破局之年,有112个重点项目率先启动。“市委市政府2012年的目标,现在看来已基本实现。”陈先龙表示。  据“北改办”的统计,2012年“北改”完成投资512亿元。在已经启动的112个北改项目中,截至去年底,已完成36个重大基础设施建设。其中一大批道路修建和整治工程完工,长期以来制约成都北部发展的交通瓶颈被打破,“畅通城北”初见成效。与此同时,包括23个城中村棚户区和16个单位自主改造项目全面推进,完成投资31.66亿元。在17家专业市场加快向成都郊县二三圈层迁移的同时,包括海宁皮革城、万达广场、成都国际商贸城等一批重大产业项目相继竣工营业。

3300亿元祛斑

放眼成都主城,普通刚需想以总价百余万上车很不容易。小妹也以为,这个总价很难有上车主城的机会了。

天回镇,这个因为现代作家李人的著名小说《死水微澜》而名声在外的小镇,承载着老成都的悠远记忆。如今,小镇却以落魄样貌,成为成都漂亮面孔上的暗斑与黑头。在成都北部,这样的天回镇也不止一处。

但万万没想到主城还有一个被大家忽略的板块,区域建面均价12000元/㎡,不少住宅房源建面100㎡出头,合计总价基本能控制在百余万左右。

以成都火车站、荷花池批发市场以及众多茶叶、家电、中药材等专业批发市场而组成的成都城北,历来被成都人视为交通、治安、环境等均为混乱的区域,终于在去年被成都市提上日程:大手笔、大力度地治理改造北部地区。

它就是北部新城。

实际上,成都一直在开辟北部地区发展空间。近年来,众多旅游景点在北部地区集中落地。比如就北部近郊自然风貌而打造的凤凰山、北湖公园、熊猫基地等众多生态旅游景区,除了熊猫基地外,大多数都在火热一阵之后回归沉寂,有的甚至被遗忘与抹去。

这里似乎是个被遗忘的区域。东进热度不断,南拓风风火火,连西控存在感都比北改强。在成都热火朝天的楼市里,北部新城却鲜有声音。

2006年,规划面积2.86平方公里、水面面积近千亩的北湖景区开业,以秀丽的湖区风貌与独具特色的水上乐园、农家休闲吸引了一大批成都市民。但在短短5年之后,北湖公园便迅速衰败。2010年,北湖公园闭园修整,如今3000亩绿地荒草丛生。

至今,很多人一提城北就绕不开“脏乱差”的刻板印象,但北改已经提出8年了,就算进度没有那么快,区域面貌也早已不同。

我们一直找不到自己的定位,与其他区县的农家乐同质化竞争严重,城北的大环境最终将我们逼上绝路。主管该区域的成华区一位领导告诉记者。

小妹今天就聊聊北改代表性的区域之一——北部新城。

由此,在成都2012年两会上,3300亿元的投资拉动,备受各界关注。按照规划,此次北改涉及金牛区、成华区、新都区,总面积约211平方公里,到2017年,将建成产业现代化、形态国际化、环境生态化、凸显鲜明成都文化特色的新城北。

1、北部新城规划

城市发展要打破发展的不均衡,成都经过城西、城南的建设以及东郊的腾笼换鸟,现在就是城北无论在城市规划、经济发展、环境等方面都明显落后于其他区域。这既是城北的劣势,又是城北的机遇。成都同恒地产总经理文化勇分析说,成都主城区可以用于城市建设的土地,城北是最充足的,因此当前提出北改,是很好的市场时机,这也是后发优势。

北部新城是城北新城市中心,区域规划总面积约45平方公里,涉及金牛区凤凰山片区、天回镇片区和新都区大丰街道片区,地处新都区与金牛区的交界处。

东穷西贵,南富北乱是成都人对自己所在城市的评价。如今,一项总投资高达3300亿元的计划正欲改变北乱的格局。

△大致区位如图所示边界范围上,北至毗河,东到川陕路,西靠北星大道西侧,南达三环路。严格来说,区域界面是3.5环以内。根据规划,北部新城的定位是宜居、宜业、宜商的“城市副中心”,拟建成国家区域性贸易中心和现代服务业聚集发展高地,以产业带动城北的发展。

这是成都最近几年完成了城东老工业区的腾笼换鸟之后,与城南天府新区建设南北呼应的一项城市改造项目天府新区的首期投资计划就高达2000亿元。

这种产城一体、以产业带动区域发展的路线很明确,也很奏效。

现在很多开发商已闻风而动,纷纷在城北瓜分土地,以期在几年之后分得红利。一位在成都投资的香港开发商告诉记者,赌局已经开始了。

2、城北旧貌

近日,数百位房地产大腕到成都土地推介会上淘金。259个地块、总面积26959亩的土地被集中推出,重点涉及北改及天府新区项目,这是成都首次举行如此大规模的土地推介会。

要想知道北改的成效如何、北部新城的建设成果如何,光看它现状是不够的,我们要对比着看。小妹给大家展示一些北改前城北面貌的旧照。

此次推介会上,70多个地块为北改项目,其中的巨无霸就是天回旧场镇改造项目,改造总占地达3800亩,李人笔下的天回镇就此将彻底改变旧颜。

△承载着城北辉煌历史的北门大桥

记者注意到,北改早已成为各路开发商逆市押注的赌局。早在2月17日,距离北改计划出炉不足半月,所在区域的土地便出现了升值的端倪,当天挂牌出让的新繁镇正西街以620万元/亩的价格成交,溢价率高达138.5%。

△曾经走出过无数富豪传奇的荷花池市场

如今,城北已布局了中国铁建、保利、万达、万科、招商地产等国内一线房企开发的地产项目,但看到商机的开发商正在继续集体涌入城北,从而带动城北土地在当前调控进入深水区时土地价格逆市上涨。

△未曾拆建的北门老旧小区

记者获悉,中国水电地产公司此前已与金牛区政府签署合作框架协议,参与北改项目。近日,金牛区政府又与中房集团、康福德高等6家中外企业代表签署超过500亿元的合作协议,其中中房集团沙西线198片区产业发展项目的投资规模就达100亿元,占地达6500亩。

△曾经西南最大的交通枢纽成都北站

这和开发商赌成都市委、市政府南迁以及天府新区大开发一样,大规模的改造不仅意味着土地的放量,更是配套的完善、政策的倾斜、新的市场机会,因此非常看好增值的潜力。一位外地来成都考察北改的开发商表示。

△北部新城的组成部分天回镇北改前,城北因为交通线路杂乱、老旧小区过多、人流量过大等问题造成区域面貌不佳,显得乱象丛生。但整改之后,成华区已经定位为文旅成华,东郊记忆成为现在最火的网红打卡地。至于产业聚集地北部新城,我们来看看现在它是什么样。

在开发商们看来,虽然城北素有北乱之称,但其拥有包括西南最大商贸批发市场荷花池以及多个专业批发市场的经营人群,实际上是北富。有数据统计,城北荷花池市场从业人员高达10多万人,加上其他的市场,估计总人口有望达到20万~30万人。因此,北改启动之后,城北将成为成都房地产市场竞争的焦点。文化勇表示。

3、北部新城现状

作局悬疑

北部新城现在有4个代表性的地标:北斗产业园、凤凰山体育中心、凤凰山露天音乐公园、国际商贸城。

但旧城改造并不乐观。记者至今还记得,早在2001年,刚担任成都市长的李春城提出对成都莲花低洼片区进行改造时,当地居民打出感谢政府的横幅,感激之情溢于言表。李春城后来也被成都民间称为李拆城,其主政成都期间,通过大规模改造,使得成都城市面貌发生了巨大改变。

△西部北斗产业园实景图

如今,摆在新任市委书记黄新初面前的是:如何对现有的100平方公里城北片区有序、稳定的开展改造工程?

△建设中的凤凰山体育中心

此次北改的重点工程曹家巷改造就困难重重。中原地产顾问公司的分析报告显示,参照东郊的腾龙换鸟,将原来的厂房等进行拍卖,所筹措的资金可用于居民安置,但建设于上世纪50年代的这一区域,占地面积仅为百余亩,成本高利润薄,所需改造资金高达30亿元左右,令开发商望而却步。

△凤凰山露天音乐公园实景两相对比,区域面貌改变高下立现。再者,区域配套也在不断升级。交通方面,北部新城区域规划有地铁5号线、9号线、27号线等,其中地铁5号线在北部新城设有杜家碾、大丰、九道堰、幸福桥四个站点,一二期日前已通过初期运营安全评估,即将开通。

加上利益纠葛复杂、拆迁矛盾突出,也是对政府的考验。仍参照东郊滕笼换鸟,记者获悉,早在2009年,成华区为将东郊的工厂及家属区进行腾笼换鸟拆迁改造,仅安置费用就高达50亿元。

公共交通还有BRT凤凰山高架和有轨电车,并且布局有TOD组团。交通线路上,区域内以北星大道为北中轴干线,从一环起在出三环之前均为高架桥,是成都市唯一一条从一环直通外环的交通干线,也是目前成都市最长的高架桥,北新干线、万石路、川陕路、蜀龙大道、成都大件路、成绵高速、绕城高速等构成了北部公路交通网络的骨架,交通四通发达。

政府显然是想通过出售土地来筹集北改、天府新区建设的资金,但这样的土地财政换取发展的模式,在当前调控时期充满了风险,尤其是跟进作局下注的各路开发商更是如此。一位港资顾问机构负责人表示。

自驾可从北星干道、金芙蓉大道等进入北二环。而且北部新城区域直通绕城高速,驾车半小时通达双流国际机场。商业方面,目前区域内商业还算尚可,有一些大型商业体像汇融广场、天海商业广场等,还有一些品牌开发商打造的商业街或者大型商业体,周边底商有些缺乏,但街边小店分布还是可以的,能够满足日常生活所需。

教育方面,虽然城北教育优势不明显,但作为重点建设的北部新城教育资源还是不错的,像成都市实验小学城北新校区、金苹果幼儿园等。

生态环境上,凤凰山公园作为代表性地标,是一个非常全面、现代化的绿化公园,对整个区域面貌提高有着重大作用,此外还有石犀运动公园等。目前区域内整体绿化也很好,干净整洁不拥挤。

北部新城发展至今已经集合很多优势,像土地资源多、生态环境好、文化底蕴深厚、交通出行便利、产业聚集明显、配套设施齐全等。

4、北部新城新房市场

对于城北来说,北部新城起到一个很好的示范作用,这几年区域价值稳步提升,品牌开发商也陆续入驻,但主要集中在北斗产业园附近,以保利品牌为主,像保利天和、保利天汇、保利城、保利爱尚里等,还有一些其他楼盘,小妹简单搜集了几个介绍如下:中南樾府建面价格:高层12543元/㎡起,洋房19500元/㎡物业类别:住宅产权年限:70年开发商:成都中南世纪房地产开发有限公司容积率:2.0绿化率:30%停车位:3012楼栋总数:52总户数:1721户物业:中南物业楼盘位置:金牛区聚霞路933号

更多详细信息点击图片查看↑中南海棠集物业类别:住宅产权年限:70年开发商:成都中南骏锦房地产开发有限公司容积率:2.91绿化率:30%停车位:1475楼栋总数:12总户数:856户物业:中南物业楼盘位置:金牛区天龙大道383号

更多详细信息点击图片查看↑北星城建面价格:精装12372-13271元/㎡起物业类别:住宅产权年限:70年开发商:四川云鼎莱房地产开发有限公司容积率:2.68停车位:2579楼栋总数:12栋总户数:1750户物业:置信专属物业服务商·合达联行楼盘位置:金牛区天斑路

更多详细信息点击图片查看↑融侨悦榕城建面价格:11714-13052元/㎡物业类别:住宅、商办产权年限:住宅70年、商办40年开发商:成都友星园林有限公司容积率:3.0绿化率:30%停车位:1703楼栋总数:12栋总户数:2740户物业:融侨物业楼盘位置:新都区南丰大道与南丰大道三镶交叉口北150米

更多详细信息点击图片查看↑龙湖天鉅建面价格:精装高层14000元/㎡起物业类别:住宅、商业产权年限:住宅70年、商业40年开发商:成都龙湖辰治置业有限公司容积率:2.5绿化率:15%停车位:664总户数:492户物业:龙湖物业楼盘位置:新都区大天路与北星大道交汇处

更多详细信息点击图片查看↑北部新城新房项目虽然不多,但也不少,小妹没有统计完全,欢迎在评论里补充。私以为,不管成都范围怎么扩大,原来的这五个城区都是最坚实的核心区域,至于发展状况只是风水轮流转罢了,城北也不是没有风光过。像城北这种积累着成都文化底蕴的区域,发展的慢,不是因为它被搁置或者被遗忘,而是因为这里有太多的老城旧区,改造重建难度大。但它地理位置和历史地位在这儿摆着,发展进度虽然缓慢但变化也是肉眼可见,未来可期。

小助理有话说:

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